მზარდმა გლობალიზაციის პროცესებმა და საერთაშორისო ურთიერთობების გაფართოებამ ნათლად აჩვენა, თუ რამდენად მნიშვნელოვანია სამართლებრივი, ფინანსური და კულტურული ელემენტების ინტეგრაცია, რათა სხვადასხვა ქვეყნის წარმომადგენლებს შორის თანამშრომლობა ჯანსაღ გარემოში წარიმართის – იქნება ეს ბიზნეს პარტნიორობა თუ ქირავნობის საგანთან დაკავშირებული ურთიერთობა.
უძრავი ქონების ქირავნობის ხელშეკრულება მნიშვნელოვან როლს ასრულებს არა მხოლოდ სამართლებრივ, არამედ ეკონომიკურ, სოციალურ და კულტურულ ჭრილშიც. თითოეულ ქვეყანაში ქირავნობის ურთიერთობის რეგულირება განსხვავებული მიდგომებითა და სამართლებრივი ჩარჩოებით ხორციელდება, რაც, თავის მხრივ, გავლენას ახდენს გლობალური პრაქტიკის ჩამოყალიბებასა და მის განვითარებაზე.
დღესდღეობით საქართველოში, ქირავნობისა და იჯარის ხელშეკრულებას მნიშვნელოვანი როლი უჭირავთ სამოქალაქო სამართლებრივ ურთიერთობაში. ეს არის ქონების დროებით სარგებლობაში გადაცემის სახე, რომლის შედეგადაც ქონების მესაკუთრე ქონების გასხვისების გარეშე იღებს შემოსავალს. აღსაიშნავია ისიც, რომ იჯარა ქირავნობის სახეა და ამ ხელშეკრულებებს გააჩნიათ თითქმის ერთგვარი ბუნება.
ქირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს როგორც წერილობითი, ასევე ზეპირი ფორმით, აქედან გამომდინარე, სახეზე არ გვაქვს ფორმასავალდებულოობა. აღსანიშნავია ისიც, რომ იურიდიულ პირთან 1 წელზე მეტი ვადით დადებულ ქირავნობის ხელშეკრულება აუცილებლად უნდა დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში.
რა უნდა გავითვალისწინოთ ქირავნობის ხელშეკრულებით?
ქირავნობის ხელშეკრულება წარმოადგენს მნიშნელოვან დოკუმენტს მესაკუთრისა და დამქირავებლის/მეიჯარის უფლებების დაცვის კუთხით. მხარეთა სამართლებრივი უფლებების დაცვა წარმოადგენს ქირავნობის ხელშეკულების მთავარ მიზანს, სწორედ ამიტომ მნიშნელოვანია, რომ იგი სამართლებრივად სწორად იყოს შედგენილი.
ქირავნობის ხელშეკრულება იმგვარად უნდა იყოს შედგენილი, რომ მხარეთა შორის ურთიერთობა იყოს გამჭვირვალე და სამართლებრივად დაცული.
ქირავნობის/ ხელშეკრულების მთავარი ელემენტები:
- მხარეთა იდენტიფიკაცია
ხელშეკრულების ორივე მხარის სრული სახელი, პირადი ან საიდენტიფიკაციო ნომერი, საცხოვრებელი/იურიდიული მისამართი და საკონტაქტო ინფორმაცია. - ქონების აღწერა
უძრავი ქონების დეტალური მახასიათებლები – მდებარეობა, ტიპი (საცხოვრებელი ან კომერციული ფართი), საერთო ფართობი, მდგომარეობა, ქონების რომელი ნაწილი ქირავდება (სრულიად თუ ნაწილობრივ) და სხვა შესაბამისი ინფორმაცია. - ქირავნობის ვადა
ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდი და მისი გაგრძელების ან განახლების პირობები. - გადახდის პირობები
ქირის ოდენობა, გადახდის ვადები და ფორმა (ნაღდი, საბანკო გადარიცხვა და სხვ.), ასევე გადახდის სტრუქტურა – პირველადი შენატანი, პერიოდული გადასახადები და ა.შ. - მხარეთა ვალდებულებები და პასუხისმგებლობა
ორივე მხარის მოვალეობები, მათ შორის: - სარემონტო სამუშაოების დაფინანსება;
- კომუნალური გადასახადების გადახდა;
- ქონების სათანადო მოვლა და გამოყენება.
- ჯარიმები და კომპენსაციები
პირობები, რომლებიც არეგულირებს გადახდის დაგვიანებას, ქონების დაზიანებას ან ხელშეკრულების სხვა დარღვევებს. - ხელშეკრულების შეწყვეტა
კონკრეტული შემთხვევები და პროცედურები, რომელთა საფუძველზეც მხარეებს შეუძლიათ ხელშეკრულების შეწყვეტა. - დამატებითი ხარჯები და პასუხისმგებლობები
დამატებითი შეთანხმებები, როგორიცაა: - კომუნალური გადასახადების გადანაწილება;
- სარემონტო და სადაზღვევო ვალდებულებები;
- ქონების დაზიანების შემთხვევაში პასუხისმგებლობის განსაზღვრა;
- უსაფრთხოების ზომები და ქონების დაცვის მექანიზმები.
რითი განსხვავდება იჯარა ქირავნობისგან?
მოგახსენებთ, რომ ქირავნობის ხელშეკრულების მიზანი არის ნივთით სარგებლობა შემოსავლის მიღების გარეშე. იჯარით გადაცემული ქონებით სარგებლობის მიზანი კი, შემოსავლის (მოგების) მიღებაა. სწორედ ამ ელემენტით (კომერციული მიზნით) უნდა მოხდეს იჯარისა და ქირავნობის განსხვავება.
მიუხედავად ამისა, იჯარა ქირავნობის სახეობას წარმოადგენს, რადგან ორივე შემთხვევაში სახეზე გვაქვს ქონების მფლობელობასა და სარგებლობაში გადაცემა, ორივე ხელშეკრულება სასყიდლიანი და დროებითია. აქედან გამომდინარე, საიჯარო ურთიერთობები რეგულირდება ქირავნობის ნორმებით თუ იჯარის სპეციალურ მუხლებში არ არის გათვალისწინებული სპეციალური საიჯარო ურთიერთობა.
განსხვავების სახით აღსანიშნავია ისიც, რომ მეიჯარე ვალდებულია მოიჯარეს გადასცეს საიჯარო ქონება ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ მდგომარეობაში, რათა შეიძლებოდეს მისი დანიშნულებით გამოყენება და იჯარის მთელი დროის მანძილზე უზრუნველყოს მისი ასეთ მდგომარეობაში შენახვა,რისთვისაც უნდა შეასრულოს შეთანხმებული მოვალეობები, რათა საიჯარო ქონება ყოველთვის იმყოფებოდეს ვარგის მდგომარეობაში და მოიჯარეს შეეძლოს მისი მიზნობრივად გამოყენება და შემოსავლის მიღება.
სანოტარო წესით დამოწმებული ქირავნობის ხელშეკრულება – დაცულობის გარანტი
ქირავნობის ხელშეკრულების სანოტარო წესით დამოწმება გარიგების მონაწილე ორივე მხარეს მოსალოდნელი რისკებისა და საფრთხეებისგან იცავს.
ქირავნობის ხელშეკრულებით გამქირავებელი მოვალეა დამქირავებელს სარგებლობაში გადასცეს ნივთი განსაზღვრული ვადით, ხოლო დამქირავებლის ვალდებულებას წარმოადგენს გამქირავებელისთვის ქირის გადახდა, ხელშეკრულებაში გაწერილი პირობის შესაბამისად.
ხელშეკრულებაში დეტალურად უნდა გაიწეროს, როგორც მესაკუთრის, ასევე, დამქირავებლის/მეიჯარის უფლება-მოვალეობანი, ხელშეკრულების შეწყვეტის, ქვექირავნობის (გაქირავებული ნივთის დამქირავებლის მიერ გაქირავება) პირობები. ნოტარიუსი, როგორ მიუკერძოებელი მრჩეველი, ხელშეკრულების შედგენისას გარიგების ორივე მხარის ინტერსებს თანაბრად ითვალისწინებს.
აღნიშნულის გარდა, ქირავნობის ხელშეკრულების სანოტარო წესით დამოწმებისას, ნოტარიუსი ვალდებულია:
- დაადგინოს ხელშეკრულების მონაწილე მხარეთა ვინაობა, უფლებამოსილება, ქმედუნარიანობა;
- გადაამოწმოს წარდგენილი დოკუმენტები;
- განუმარტოს მონაწილე მხარეებს მათი უფლებები და მოვალეობები;
- ხელშეკრულებაზე ხელის მოწერამდე, წაუკითხოს და განუმარტოს გარიგების მხარეებს ხელშეკრულების შინაარსი და დარწმუნდეს მხარეთა ნების გამოვლენის ნამდვილობაში.
- გააფრთხილოს ისინი ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში მოსალოდნელი შედეგებისა და რისკების შესახებ.
რა მნიშვნელობას ატარებს ქირავნობის ხელშეკრულების სანოტარო წესით გაფორმება?
იმ შემთხვევაში, თუკი გარიგების რომელიმე მხარე ხელშეკრულების პირობებს დაარღვევს, დაზარალებულს აღარ მოუწევს სასამართლოში წასვლა. მას შეუძლია, აღსრულების ფურცელი პირდაპირ ნოტარიუსისგან მიიღოს და აღმასრულებელთან წარადგინოს.
შესაბამისად, ქირავნობის ხელშეკრულების სანოტარო წესით გაფორმება გარიგების მხარეებს უსაფრთხოების გარანტიას სთავაზობს.
შეჯამება
შეჯამების სახით, ქირავნობის ხელშეკრულება საქართველოში არ არის მხოლოდ ფორმალური დოკუმენტი – ეს არის სამართლებრივი გარანტია, რომელიც იცავს როგორც მესაკუთრის, ასევე დამქირავებლის/მეიჯარის ინტერესებს. სწორად შედგენილი და სანოტარო წესით დამოწმებული ხელშეკრულება ქმნის სანდოობას და უზრუნველყოფს მხარეთა სამართლებრივ უსაფრთხოებას. სწორედ ამიტომ, ქირავნობის პროცესში აუცილებელია თითოეული პირობა მკაფიოდ და სწორად იყოს ფორმულირებული წერილობითი სახით. კვალიფიციური იურიდიული მომსახურებისთვის შეგიძლიათ დაგვიკავშირდეთ პირად შეტყობინებებში.
