ბინის შეძენა მშენებარე კორპუსში ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული ფორმაა უძრავი ქონების ბაზარზე ინვესტიციის განხორციელებისა. ამ ნაბიჯს თან ახლავს ფინანსური შესაძლებლობებისა და ინვესტიციების გაფართოება, მაგრამ, სამწუხაროდ, მას ახლავს არაერთი სამართლებრივი და პრაქტიკული რისკი. მყიდველმა უნდა გააცნობიეროს, რომ მშენებარე ქონება გულისხმობს არა მხოლოდ ბინის ფიზიკურ შეძენას, არამედ კომპლექსურ სამართლებრივ პროცესში მონაწილეობას, რომელიც კარგად უნდა იყოს მომზადებული და გათვლილი. სწორედ ამიტომ, აუცილებელია ნასყიდობის ხელშეკრულების სწორად და მკაფიოდ ფორმულირება, მომავალი მესაკუთრის ინტერესების სრულად დასაცავად.
მომავალი მესაკუთრის რეგისტრაცია – რატომ არის აუცილებელი?
უპირველეს ყოვლისა, მშენებარე კორპუსში ბინის შეძენისას აუცილებელია მყიდველის, როგორც მომავალი მესაკუთრის სტატუსის რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. ეს წარმოადგენს უმთავრეს დაცვით მექანიზმს, რომელიც ამცირებს იმას რისკს, რომ უძრავი ქონება ხელმეორედ გაიყიდოს სხვა პირზე. პრაქტიკაში ხშირია შემთხვევა, როდესაც მყიდველს, რომელიც არ გააჩნია შესაბამისი რეგისტრაცია, უჩნდება პრობლემები ქონების მიღებასთან დაკავშირებით, რადგან სამშენებლო კომპანიები პარალელურად აფორმებენ რამდენიმე ხელშეკრულებას ერთსა და იმავე ობიექტზე. მომავალი მესაკუთრის რეგისტრაცია იცავს მყიდველის ინტერესებს, უქმნის მის მიმართ სამართლებრივ წინასწარ პრიორიტეტს და ამცირებს მისი ქონებრივი უფლებების ხელყოფის რისკს.
რას ნიშნავს “დასრულებული მშენებლობა” და რატომ უნდა განსაზღვრო ეს ზუსტად?
ერთ-ერთი ყველაზე პრობლემური საკითხი მშენებარე ობიექტების ნასყიდობისას არის გაურკვეველი და ზოგადი ფორმულირება იმის შესახებ, როდის და როგორ დასრულდება მშენებლობა. ხელშეკრულებაში უნდა განისაზღვროს არა მხოლოდ მშენებლობის დასრულების თარიღი, არამედ კონკრეტულად ის პირობები, რაც განსაზღვრავს ობიექტის მზადყოფნას მყიდველისთვის გადაცემისთვის. მშენებლობის დასრულება შეიძლება მოიცავდეს ე.წ. შავი, თეთრი ან მწვანე კარკასის მდგომარეობას, მაგრამ თუ ეს დეტალები ხელშეკრულებაში არ არის გაწერილი, მომავალში შეიძლება წარმოიშვას დავა და გაუგებრობა მხარეთა შორის.
გარდა ამისა, აუცილებელია დაზუსტდეს, მოიცავს თუ არა მშენებლობის დასრულება შენობის ექსპლუატაციაში მიღებას, რაც კრიტიკულად მნიშვნელოვანია იმისთვის, რომ მყიდველმა შეძლოს ბინის რეალურად გამოყენება.
ექსპლუატაციაში მიღების მნიშვნელობა და სამართლებრივი რეგულაციები
2021 წლის საკანონმდებლო ცვლილებამ მკაცრად განსაზღვრა, რომ შენობა არ შეიძლება ფუნქციონირებდეს იქამდე, სანამ არ არის ოფიციალურად მიღებული ექსპლუატაციაში. კანონმდებლობით, ეს გულისხმობს იმას, რომ თუ შენობა არ აკმაყოფილებს შესაბამის სამშენებლო მოთხოვნებს და არ აქვს ექსპლუატაციაში მიღების აქტი, მას ვერ მიეწოდება გაზი, ელექტროენერგია და ვერ მოხდება მისი ოფიციალური გამოყენება საცხოვრებლად ან კომერციული მიზნით.
აღნიშნული რეგულაცია პირდაპირ უკავშირდება მყიდველის უფლებას ქონებით სარგებლობაზე. ნასყიდობის ხელშეკრულებაში აუცილებელია დეტალურად იყოს გაწერილი, რომ გამყიდველს ეკისრება ვალდებულება – ობიექტი სრულად მოამზადოს და ჩააბაროს ექსპლუატაციაში კანონმდებლობით დადგენილ ვადებში. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მყიდველმა უნდა შეძლოს ხელშეკრულების გაუქმება და თანხის დაბრუნების მოთხოვნა.
სამშენებლო გადაცდომები – რა რისკებს ქმნიან ისინი მყიდველისთვის?
სამშენებლო გადაცდომები შესაძლოა გამოიწვიოს ობიექტის ექსპლუატაციაში ჩაბარების შეფერხება ან შეუძლებლობა. მაგალითად:
- ფართობის მატება – ხშირია შემთხვევა, როცა სამშენებლო კომპანიები ფართობს არღვევენ კოეფიციენტების ზღვარს, რაც არღვევს მშენებლობის ნებართვის პირობებს;
- შენობის კონტურის გადაცდომა – მაგალითად, მიწის ნაკვეთის ფარგლებს მიღმა გადაცდომა;
- სახანძრო უსაფრთხოების წესების დარღვევა – ეს სერიოზული პრობლემაა, რაც შეიძლება მოითხოვოს შენობის რეკონსტრუქცია.
ასეთი გადაცდომები საფრთხეს უქმნის მთლიანად მშენებლობის ლეგალიზაციას, რაც საბოლოოდ იწვევს იმას, რომ მყიდველი კარგავს ბინით სარგებლობის რეალურ შესაძლებლობას. ნასყიდობის ხელშეკრულებაში უნდა არსებობდეს რეგულაცია, რომელიც ამ შემთხვევებისთვის მოიცავს სანქციებს, კომპენსაციის მექანიზმებს და ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობებს.
კონტროლის ორგანოების როლი – აქვს თუ არა ამას პირდაპირი შედეგი მყიდველზე?
მყიდველებს ხშირად ჰგონიათ, რომ სახელმწიფოს მიერ სამშენებლო კომპანიის დაჯარიმება ავტომატურად ნიშნავს იმას, რომ მათ ექნებათ კომპენსაციის მოთხოვნის უფლება. რეალურად ასე არ არის. თუ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში არ არის გაწერილი კონკრეტული ვალდებულება მშენებლობის დასრულების ან ექსპლუატაციაში ჩაბარების ვადებზე, მაშინ კონტროლის ორგანოს მიერ გაცემული ჯარიმა ვერ იმოქმედებს მყიდველის ინტერესების დასაცავად.
ეს კიდევ ერთხელ აჩვენებს, რამდენად მნიშვნელოვანია ნასყიდობის ხელშეკრულების სისწორე და სიღრმისეული გაწერა – მხოლოდ ასე შეძლებს მყიდველი სამართლებრივი დაცვის მიღებას.
ფორსმაჟორი და მისი ბოროტად გამოყენება
სამშენებლო კომპანიები ხშირად ფორსმაჟორად მიიჩნევენ სახელმწიფო ორგანოების ან სასამართლოს მიერ მშენებლობის შეჩერებას. მაგრამ თუ შეჩერება გამოწვეულია სამშენებლო წესების დარღვევით (მაგალითად, უსაფრთხოების წესების უგულებელყოფით), მაშინ ეს არ უნდა ჩაითვალოს ფორსმაჟორად. ასეთ ვითარებაში პასუხისმგებლობა უნდა დაეკისროს მშენებლებს და მყიდველს უნდა ჰქონდეს ხელშეკრულების შეწყვეტის ან კომპენსაციის მოთხოვნის შესაძლებლობა.
ფორსმაჟორული პირობები ხელშეკრულებაში უნდა იყოს მკაფიოდ განსაზღვრული და განიცდიდეს გამონაკლისად მხოლოდ იმ გარემოებებს, რომლებიც მართლაც არის მყიდველისა და გამყიდველის კონტროლს მიღმა.
დამატებითი სერვისები და მათი ღირებულება
ნაცნობია შემთხვევები, როცა სამშენებლო კომპანიები ნასყიდობის ხელშეკრულებაში დამატებით აფიქსირებენ სერვისების მიწოდებას – როგორიცაა ლიფტის ტექნიკური მომსახურება, სადარბაზოს დალაგება, ტერიტორიის დაცვა და სხვ. მიუხედავად იმისა, რომ აღნიშნული სერვისები ზოგიერთ შემთხვევაში აუცილებელიცაა, მათი ღირებულება ხშირად არ არის გამჭვირვალედ განსაზღვრული.
მყიდველმა ხელშეკრულების გაფორმებისას უნდა დააზუსტოს:
- რა სერვისები შედის საცხოვრებელ კომპლექსში;
- როგორ განისაზღვრება სერვისის საფასური;
- რა ხდება გადაუხდელობის ან მომსახურების შეწყვეტის შემთხვევაში.
იპოთეკით დატვირთული ქონება – როდისაა მყიდველი რეალურად დაუცველი?
დღეს სამშენებლო პროექტების უმრავლესობა ფინანსდება კომერციული ბანკების მიერ და პროექტის უზრუნველყოფისთვის იმთავითვე რეგისტრირდება იპოთეკა. შედეგად, ბინის ამონაწერში ხშირად ჩანს იპოთეკური ტვირთი. ეს თავისთავად არ გამორიცხავს ბინის შეძენას, მაგრამ საჭიროებს დამატებით სამართლებრივ ნაბიჯებს.
მყიდველმა უნდა მოითხოვოს საბანკო დაწესებულების წერილობითი დაპირება, რომ საფასურის გადახდის შემდეგ მოხდება ბინის იპოთეკისგან გათავისუფლება. წინააღმდეგ შემთხვევაში, თუ მშენებელი ვერ ასრულებს ბანკთან ვალდებულებებს, ბინა შეიძლება აუქციონზე გაიყიდოს – მყიდველი კი ფაქტობრივად დაკარგავს საკუთრებას.
ასევე, იპოთეკის არსებობა საჯარო რეესტრში არ ითვლება საკუთრების უფლების ნაკლად, რადგან მასზე მითითება საჯაროა და მყიდველს კანონით მიიჩნევენ ინფორმირებულად. სწორედ ამიტომ, იპოთეკის მოხსნის პროცედურები და ვადები აუცილებლად უნდა აისახოს ხელშეკრულებაში.
დასკვნა
მშენებარე კორპუსში ბინის შეძენა მოითხოვს არა მხოლოდ ფინანსურ გააზრებას, არამედ სამართლებრივი დეტალების სიღრმისეულ გაანალიზებას. მყიდველმა უნდა უზრუნველყოს:
- მომავალი მესაკუთრის რეგისტრაცია;
- მშენებლობის დასრულების ვადების და პირობების ზუსტი აღწერა;
- ექსპლუატაციაში ჩაბარების ვალდებულებების განსაზღვრა;
- იპოთეკის მოხსნის მექანიზმების დადგენა;
- დამატებითი სერვისების პირობების მკაფიოდ გაწერა;
- ფორსმაჟორის პირობების დეტალური ჩამოყალიბება.
მხოლოდ ამ გზით შეუძლია მყიდველს თავი დაიცვას გაუთვალისწინებელი რისკებისგან და მშვიდად ისარგებლოს საკუთრებით. ბინის შეძენა მშენებარე ობიექტში დიდ რისკებთანაა დაკავშირებული, იურიდიული კონსულტაციისთვის დაგვიკავშირდით – Nomos Georgia.
