უკანონო მშენებლობა წარმოადგენს მოქმედი ნორმების დარღვევით განხორციელებულ მშენებლობას, რაც საქართველოში მკაცრად რეგულირდება ადმინისტრაციული სამართლის დარგში. საქართველოს კანონმდებლობით, მშენებლობის დაწყება დაუშვებელია სათანადო ნებართვის გარეშე, რომელიც გაიცემა ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოს მიერ, კანონით განსაზღვრული პროცედურის შესაბამისად.
მშენებლობა ითვლება უკანონოდ, თუ იგი: განხორციელებულია მშენებლობის ნებართვის გარეშე მაშინ, როცა ასეთი ნებართვა აუცილებელია, არღვევს გაცემული ნებართვის პირობებს, მათ შორის შენობის სიმაღლეს, ფართობს, კონსტრუქციულ პარამეტრებს, ხორციელდება ზონალურად შეზღუდულ ტერიტორიაზე ან არღვევს კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის რეჟიმს, საფრთხეს უქმნის მესამე პირების სიცოცხლეს, ჯანმრთელობას ან საკუთრებას.
უკანონო მშენებლობა შესაძლოა მოიცავდეს როგორც ახალი ობიექტის აგებას, ისე უკვე არსებულ შენობაზე მიშენებას, რეკონსტრუქციას ან ფუნქციური დანიშნულების ცვლილებას ნებართვის გარეშე.
მიშენების სამართლებრივი შეფასება თბილისის მაგალითზე
თბილისში ერთ-ერთი გავრცელებული დარღვევა უკავშირდება მრავალბინიან სახლებზე თვითნებურ მიშენებებს. მესაკუთრეები ხშირად, მეზობელთან შეუთანხმებლად და ნებართვის გარეშე, აფართოებენ საცხოვრებელ ფართებს აივნებზე ან სხვენებზე, ან ცვლიან საერთო საკუთრებაში არსებულ სივრცეებს (მაგალითად, კიბის უჯრედს, ეზოს, სახურავს). ასეთი ქმედება, როგორც წესი, იწვევს როგორც ქალაქგეგმარებითი წესების დარღვევას, ისე საკუთრების უფლებების შეზღუდვას. მიშენება ითვლება უკანონოდ, თუკი: აშენებულია ბინის ფარგლებს გარეთ ან შეჭრილია საერთო სარგებლობის ტერიტორიაზე, არ არსებობს შესაბამისი არქიტექტურულ-სამშენებლო დოკუმენტაცია და ნებართვა, გავლენას ახდენს შენობის კონსტრუქციულ სიმტკიცეზე ან მეზობელი ბინების გამოყენებაზე, დარღვეულია საჰაერო სივრცის, განათების ან ვენტილაციის ნორმები.
მიშენების კანონიერად განხორციელება იგივე პროცედურას საჭიროებს, რაც ახალი მშენებლობისას. ასეთ შემთხვევაში აუცილებელია როგორც პროექტის მომზადება, ისე მეზობლების თანხმობის მიღება, რაც ხშირად წარმოადგენს პრაქტიკულ ბარიერს.
სამართლებრივი შედეგები უკანონო მშენებლობისა და მიშენების შემთხვევაში
უკანონო მშენებლობას ან მიშენებას შესაძლოა მოჰყვეს შემდეგი სამართლებრივი შედეგები:
- გაფრთხილება და ვადა დარღვევის გამოსასწორებლად – ზედამხედველობის ორგანო წარადგენს ოფიციალურ შეტყობინებას, რომელშიც განსაზღვრულია ვადა ხარვეზების გამოსწორებისათვის.
- ადმინისტრაციული პასუხისმგებლობა – ფიზიკური პირის შემთხვევაში ჯარიმა შესაძლოა მერყეობდეს 3,000-დან 8,000 ლარამდე, ხოლო იურიდიული პირისათვის 10,000 ლარზე მეტი. განმეორებითი დარღვევა ზრდის სანქციის ოდენობას.
- სამშენებლო საქმიანობის შეჩერება – ზედამხედველ ორგანოს აქვს უფლება შეაჩეროს მშენებლობა და დალუქოს ობიექტი, თუკი იგი ნებართვის გარეშე ხორციელდება.
- დანგრევის განკარგულება – უკანონო ნაგებობა შესაძლოა ექვემდებარებოდეს დემონტაჟს, მეპატრონის ხარჯზე, თუკი მისი დაკანონება შეუძლებელია.
სისხლის სამართლის პასუხისმგებლობა დგება იმ შემთხვევებში, როდესაც მშენებლობა ქმნის საფრთხეს ადამიანის სიცოცხლისათვის ან არღვევს სპეციალური დაცვის წესებს (მაგალითად, კულტურული მემკვიდრეობის ზონაში), შესაძლებელია სისხლის სამართლის დევნაც.
შესაძლებელია თუ არა უკანონო მიშენების დაკანონება?
საქართველოს კანონმდებლობა ზოგ შემთხვევაში ითვალისწინებს უკანონო მშენებლობის ლეგალიზაციის მექანიზმებს. დაკანონება შესაძლებელია მხოლოდ იმ პირობებში, როდესაც: მიწის ნაკვეთი და სამშენებლო ზონა უფლებამოსილია მსგავსი ნაგებობის განთავსებისთვის, წარმოდგენილია არქიტექტურულ-სამშენებლო პროექტი და შესაბამისი ტექნიკური დოკუმენტაცია, შენობა არ არღვევს უსაფრთხოების, სანიტარულ და ქალაქგეგმარებით სტანდარტებს, წერილობითი თანხმობა მიღებულია ყველა იმ მესაკუთრისაგან, რომელთა უფლებებზე შენობა ახდენს ზეგავლენას, გადახდილია დაკანონებისათვის დადგენილი ჯარიმა და მოსაკრებელი.
დაკანონების პროცედურა განსხვავდება მუნიციპალიტეტების მიხედვით. თბილისში საკითხს არეგულირებს მერიის არქიტექტურის სამსახური, რომელიც უფლებამოსილია შეაფასოს შენობის მდგომარეობა და მიიღოს შესაბამისი გადაწყვეტილება.
როგორ ხდება მშენებლობის ნებართვის მიღება კანონიერად?
იმისათვის, რომ პირი კანონიერად განახორციელოს მშენებლობა ან მიშენება, აუცილებელია გაიაროს შემდეგი ეტაპები:
- მიწის დანიშნულების და ზონირების შესწავლა
მშენებლობა შესაძლებელია მხოლოდ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე. უნდა დადგინდეს, ეკუთვნის თუ არა მიწა ისეთ ზონას, სადაც კონკრეტული ტიპის მშენებლობა ნებადართულია (მაგალითად, საცხოვრებელი, კომერციული, შერეული ზონა). - პროექტის მომზადება
სერტიფიცირებული არქიტექტორის მიერ უნდა მომზადდეს არქიტექტურულ-სამშენებლო პროექტი, რომელიც მოიცავს შენობის გეგმარებას, კონსტრუქციულ ელემენტებს, საინჟინრო კომუნიკაციებს და შესაბამისობას ნორმებთან. - მეზობელ მესაკუთრეთა თანხმობის მოპოვება (საჭიროების შემთხვევაში)
თუ მშენებლობა ახდენს გავლენას სხვა მესაკუთრეთა ქონებაზე ან საერთო საკუთრებაზე (მაგალითად, აივანი, სხვენი, ეზო), აუცილებელია წერილობითი თანხმობის წარმოდგენა. - ნებართვის განაცხადის წარდგენა ადგილობრივ თვითმმართველობაში
მიმართვა უნდა მოხდეს თბილისის მერიის არქიტექტურის სამსახურს ან შესაბამის მუნიციპალიტეტს - მშენებლობის ნებართვის მიღება და სამუშაოების დაწყება
ნებართვის გაცემის ვადა, კანონმდებლობის მიხედვით, ჩვეულებრივ არ უნდა აღემატებოდეს 30 სამუშაო დღეს, თუ წარმოდგენილი დოკუმენტაცია სრულად შეესაბამება მოთხოვნებს. - შენობის ექსპლუატაციაში მიღება
მშენებლობის დასრულების შემდეგ აუცილებელია შენობის ექსპლუატაციაში მიღება – ეს პროცედურა ითვალისწინებს ტექნიკური მდგომარეობის შემოწმებას და ნაგებობის რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში, როგორც დასრულებული ობიექტი.
დასკვნა
უკანონო მშენებლობა და მიშენება წარმოადგენს სერიოზულ სამართლებრივ გამოწვევას საქართველოში. ამგვარი ქმედებები არღვევს როგორც ქალაქგეგმარებით წესრიგს, ისე საკუთრების უფლებებსა და უსაფრთხოების პრინციპებს.
იმისათვის, რომ მშენებლობა ან მიშენება ჩაითვალოს კანონიერად, საჭიროა წინასწარ გატარდეს სათანადო არქიტექტურულ-სამშენებლო პროცედურები და მიღებულ იქნას მშენებლობის ნებართვა. სწორი დაგეგმარებით და კანონის დაცვით განხორციელებული მშენებლობა უზრუნველყოფს როგორც ქონებრივი უსაფრთხოების გარანტიას, ისე საკუთრების რეგისტრაციის სისწორეს. დამატებითი კითხვების შემთხვევაში, Nomos Georgia- ს კვალიფიციური იურისტები მზად არიან გაგიწიოთ თქვენს ინტერესებზე მორგებული იურიდიული კონსულტაცია, დაგვიკავშირდით.
